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圖片來源：《中國企業家》 攝影/鄧攀

這是一(yi)次(ci)五(wu)家巨頭參與的(de)戰(zhan)略(lve)合作(zuo)，萬達(da)集團將之(zhi)定(ding)義為 全球互(hu)聯網公司和實體商業(ye)巨頭之(zhi)間最大的(de)單筆戰(zhan)略(lve)投資之(zhi)一(yi) 。

1月29日(ri)晚間，萬達集團官(guan)網發布公告，騰訊控股作為主發起方(fang)，聯合蘇寧、京東、融(rong)創與萬達商業在北京簽訂戰略(lve)投資(zi)協議，計(ji)劃投資(zi)約340億元人民(min)幣，收購萬達商業香(xiang)港H股退(tui)市(shi)時引入的投資(zi)人持(chi)有的約14%股份。

據了解，上述(shu)投資(zi)人的具體投資(zi)額及(ji)持股比(bi)(bi)例(li)為(wei)：騰訊(xun)投資(zi)100億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，占股4.12%；蘇(su)寧和(he)融創中(zhong)國(guo)分別投資(zi)95億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，持股比(bi)(bi)例(li)3.91%；京東投資(zi)50億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，持股比(bi)(bi)例(li)為(wei)2.06%.根據此次交易，萬達商業的估值(zhi)被確定在2430億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

2016年9月(yue)，萬達商業(ye)完成私有化，在H股退市。根(gen)據彼時萬達方與(yu)參與(yu)私有化投(tou)資人簽(qian)署的(de)對賭協議，萬達商業(ye)承(cheng)諾(nuo)不(bu)(bu)遲(chi)于2018年8月(yue)31日在A股IPO，否則萬達集團需向(xiang)投(tou)資人回(hui)購(gou)全部股權，且承(cheng)擔10%~12%的(de)年息。此刻，距(ju)離(li)上述對賭的(de)時間期限已只剩(sheng)下7個月(yue)，可以說留給王健林的(de)時間不(bu)(bu)多了。

所謂(wei)事緩則圓(yuan)，此時通過股權置換的方式，換了(le)一(yi)批新股東(dong)進來(lai)，不僅可(ke)能(neng)形成的巨額海外負債將(jiang)全部清償，萬(wan)達商業IPO的緊迫感也會大大紓(shu)解。

這(zhe)是老王的一箭三雕 ，萬達內部人士告訴《中國企業家》，此次交易的目(mu)的，除(chu)了解決海外負債，重新(xin)上(shang)市之外，萬達商業還將聯合騰訊(xun)等進軍(jun)新(xin)消(xiao)費領域。

王健林可以喘口氣了

于萬(wan)達(da)商業私(si)有(you)化(hua)時(shi)，要收購約(yue)14%港股流通(tong)股的(de)總代(dai)價為(wei)344.5億港元，對比今天招(zhao)募(mu)的(de)投資(zi)(zi)總額340億元人民幣(bi)，可見萬(wan)達(da)方不僅(jin)償還了前投資(zi)(zi)人的(de)本金，還給付(fu)了足額的(de)利息。

這(zhe)當然不是(shi)一(yi)個(ge)(ge)理想(xiang)的(de)結果，如若萬(wan)達商業可以如期(qi)在(zai)A股IPO，那才叫皆大(da)歡(huan)喜。雖然時間(jian)窗(chuang)口只剩下7個(ge)(ge)月(yue)，但畢竟還有7個(ge)(ge)月(yue)，王健林怎么就篤定這(zhe)個(ge)(ge)理想(xiang)結局(ju)無法實現(xian)？至少，從排隊審核情況來(lai)看，實現(xian)上述目標的(de)時間(jian)是(shi)充裕的(de)。

證(zheng)監(jian)會1月(yue)25日披露的IPO在審(shen)企業(ye)(ye)名(ming)單顯(xian)示(shi)，目(mu)前萬達商業(ye)(ye)在上交(jiao)所IPO企業(ye)(ye)中排名(ming)70位，審(shen)核進展顯(xian)示(shi)情況為 已反饋(kui) 。按照目(mu)前上市(shi)審(shen)核的節奏，每(mei)個月(yue)約20家企業(ye)(ye)，及(ji)至2018年8月(yue)末，萬達商業(ye)(ye)完全(quan)有可能站(zhan)到(dao)發審(shen)委委員的對(dui)面。

但上會不見(jian)得就能過(guo)會，至(zhi)少從目前(qian)的(de)(de)情(qing)況來看，萬(wan)達(da)商業(ye)順利過(guo)會的(de)(de)可行性很(hen)小。最近一段時間(jian)，發行審核 槍斃 的(de)(de)概率非常高(gao)，上個(ge)月甚至(zhi)達(da)到了(le)18家(jia)企業(ye)只通過(guo)了(le)3家(jia)。如果一直延(yan)續這樣的(de)(de)通過(guo)率，王健林(lin)大概率要在(zai)幾個(ge)月后突擊準備三百多個(ge)億(yi)。

一位保薦代表人向記(ji)者陳述(shu)他的(de)觀點，由于2017年萬達經歷(li)了很多的(de)困難(nan)，也身負不少非議(yi)，這些都(dou)很有(you)可能成為影響其過會(hui)的(de)負面因素。

與其臨時抓瞎，不如早做打算， 萬(wan)達商(shang)業A股(gu)退(tui)市資金有(you)了可(ke)靠方案 ，王(wang)健(jian)林在不久前的萬(wan)達年會上(shang)表示。

另外(wai)，如無合理的(de)理由(you)，已然排隊(dui)前列的(de)萬達商業，必然要上發審會走一遭，若上市(shi)計劃被(bei)否，則至(zhi)少6個月之后才可以(yi)重(zhong)新(xin)(xin)申報(bao)(bao)。但騰訊(xun)、蘇寧(ning)、融(rong)創、京東的(de)加入，令萬達商業的(de)股東名單煥然一新(xin)(xin)，該公司完全(quan)可以(yi)這個理由(you)，撤下上市(shi)申請，及至(zhi)合適的(de)時候，重(zhong)新(xin)(xin)提報(bao)(bao)材料，而這個重(zhong)新(xin)(xin)提報(bao)(bao)的(de)時間點則完全(quan)不受(shou)限制。這大概就是萬達內部(bu)人士所說的(de) 重(zhong)新(xin)(xin)上市(shi) 。

在關于此(ci)次交易的(de)公告中，萬達(da)(da)(da)集(ji)團(tuan)表示，引入新的(de)戰略投資(zi)者后，萬達(da)(da)(da)商(shang)業將更名為萬達(da)(da)(da)商(shang)管(guan)集(ji)團(tuan)，各(ge)方(fang)將推動(dong)萬達(da)(da)(da)商(shang)管(guan)盡(jin)快上市(shi)。

商業歸(gui)(gui)商管，地產歸(gui)(gui)地產

實際(ji)上(shang)，在萬(wan)達年會(hui)(hui)的(de)演講中，王(wang)健林已經透露了(le)對萬(wan)達商管(guan)的(de)籌謀 成(cheng)為(wei)一個(ge)純粹(cui)的(de)商業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)持有和運(yun)營管(guan)理商。王(wang)坦言，這樣做的(de)目的(de)之一是(shi)為(wei)了(le)商管(guan)公司有更高(gao)的(de)市場估值。如(ru)果公司里(li)有房地產(chan)開發業(ye)(ye)(ye)(ye)務，那么就會(hui)(hui)被(bei)歸到房地產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)里(li)（房地產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)平均市盈率較低）。

讓萬達商業去地產(chan)(chan)化(hua)，變得更(geng)輕，是萬達集團最近幾年(nian)一(yi)直在努力的(de)方向(xiang)。2017年(nian)，萬達商業向(xiang)融創中(zhong)國(guo)出售(shou)了(le)13個文旅(lv)資(zi)產(chan)(chan)包，向(xiang)富力地產(chan)(chan)轉讓了(le)73家酒店，其(qi)主(zhu)要目的(de)就是為(wei)(wei)了(le)減(jian)少重資(zi)產(chan)(chan)項目的(de)比重。但就2017年(nian)而(er)(er)言，萬達商業的(de)收入構成中(zhong)，房(fang)地產(chan)(chan)收入的(de)占(zhan)比仍(reng)然很高，達到831.7億元(yuan)(yuan)，而(er)(er)租金收入則為(wei)(wei)255.2億元(yuan)(yuan)。

在更名(ming)(ming)萬(wan)(wan)達(da)商(shang)(shang)管(guan)之(zhi)后，王健林(lin)決(jue)定徹底改(gai)變這家公(gong)司的收入構成。根據萬(wan)(wan)達(da)集(ji)團2018年的工作(zuo)目標，萬(wan)(wan)達(da)商(shang)(shang)管(guan)計劃(hua)實現總收入366.4億元，其中(zhong)租金收入達(da)到326.8億元。一家名(ming)(ming)為地產集(ji)團的新(xin)公(gong)司，將(jiang)(jiang)負責消(xiao)化商(shang)(shang)管(guan)集(ji)團的地產業務，但利(li)潤將(jiang)(jiang)歸商(shang)(shang)管(guan)集(ji)團。結合萬(wan)(wan)達(da)昨天(tian)的公(gong)告(gao)，整(zheng)個消(xiao)化周期將(jiang)(jiang)在1~2年間。

在(zai)剝離地產業務后，萬達(da)商管(guan)能夠徹底(di)成為一(yi)家輕資(zi)產公司嗎？非(fei)也(ye)，因為萬達(da)廣場(chang)本身就是(shi)非(fei)常重的(de)(de)資(zi)產，截(jie)至2017年末，全部開業的(de)(de)236個萬達(da)廣場(chang)中，210個由萬達(da)持(chi)有(you)，據王(wang)健(jian)林表述，這塊的(de)(de)資(zi)產，即使按照(zhao)成本計算都是(shi)幾(ji)千億(yi)的(de)(de)規(gui)模。

當然萬達(da)(da)近(jin)幾年一直在推動輕資(zi)(zi)(zi)產的(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)地產模式，由于(yu)王(wang)健林對于(yu)萬達(da)(da)廣場的(de)(de)(de)(de)規模目標(biao)為(wei)1000家，未來在增(zeng)量空間里，騰挪輕重資(zi)(zi)(zi)產比重的(de)(de)(de)(de)機會很(hen)大。按照王(wang)的(de)(de)(de)(de)期許，新的(de)(de)(de)(de)商(shang)管(guan)公司將是以(yi)輕資(zi)(zi)(zi)產為(wei)主(zhu)、重資(zi)(zi)(zi)產持有為(wei)輔的(de)(de)(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)。 我們做了公司模擬報(bao)表(biao)，負債率也非(fei)常(chang)低，可說是一個非(fei)常(chang)優(you)秀的(de)(de)(de)(de)公司。 王(wang)健林在年會上表(biao)示。

對于萬(wan)達(da)商(shang)管來(lai)說，成為一家純粹的(de)(de)商(shang)業物(wu)業持有和(he)運營商(shang)，不(bu)(bu)僅有助于提(ti)高公(gong)司估(gu)值，更有利于未來(lai)順利通過IPO審核，要知(zhi)道現(xian)在地(di)(di)產公(gong)司是很難(nan)在A股上市的(de)(de)。但從(cong)萬(wan)達(da)集(ji)(ji)團的(de)(de)工(gong)作安排(pai)來(lai)看，該集(ji)(ji)團并不(bu)(bu)會(hui)真(zhen)正放棄房地(di)(di)產業務(wu)，畢竟這(zhe)項業務(wu)萬(wan)達(da)已經做(zuo)了很多年，各(ge)方面都駕輕就熟。根據王健林(lin)介紹，除了商(shang)管公(gong)司剝離的(de)(de)地(di)(di)產業務(wu)之外，地(di)(di)產集(ji)(ji)團還將開(kai)發(fa)萬(wan)達(da)廣場重資產，也(ye)不(bu)(bu)排(pai)除純粹搞一些住宅開(kai)發(fa)。 集(ji)(ji)團給(gei)了新(xin)成立的(de)(de)地(di)(di)產集(ji)(ji)團一個債(zhai)務(wu)上限(xian)(xian)，這(zhe)個上限(xian)(xian)是很低(di)的(de)(de)，地(di)(di)產集(ji)(ji)團就是在負(fu)債(zhai)上限(xian)(xian)下(xia)考慮業務(wu)發(fa)展(zhan)，不(bu)(bu)要求做(zuo)多大規(gui)模。 王健林(lin)表示(shi)。

為什么是騰蘇京融

這(zhe)是一(yi)(yi)(yi)次(ci)五家(jia)巨(ju)頭(tou)參與(yu)的(de)戰(zhan)略合(he)(he)作，萬達(da)集團將(jiang)之(zhi)(zhi)定義為(wei) 全球(qiu)互聯網公司和實體(ti)商業巨(ju)頭(tou)之(zhi)(zhi)間最大的(de)單筆(bi)戰(zhan)略投資之(zhi)(zhi)一(yi)(yi)(yi)。 顯然(ran)，資金(jin)交易只(zhi)是整個合(he)(he)作中(zhong)的(de)一(yi)(yi)(yi)部(bu)分，大家(jia)坐到一(yi)(yi)(yi)起還有更深層(ceng)次(ci)的(de)目的(de)。

作(zuo)為(wei)交易對(dui)手的(de)騰訊、蘇寧(ning)、京東和(he)融創中國四家(jia)，融創中國與(yu)萬達(da)(da)(da)的(de)淵源最深。在轟動一時的(de)萬達(da)(da)(da)資(zi)(zi)產交易案中，王健林只找了融創中國董事(shi)長孫宏(hong)斌(bin)，因為(wei)孫宏(hong)斌(bin)行事(shi)作(zuo)風十(shi)分爽快。在該(gai)交易案實質開展過程中，老孫確實也不(bu)辱老王的(de)期待，以高于(yu)原計劃(hua)100個(ge)億的(de)價格，接手了萬達(da)(da)(da)文旅(lv)資(zi)(zi)產包，以使得(de)萬達(da)(da)(da)在整體(ti)交易中沒有折價。

通過2017年的一系(xi)列收購，孫(sun)宏斌(bin)搭建了一個圍(wei)繞美好生(sheng)活的業務體系(xi)，即住融創的房子(zi)，看樂視的電視，出門去萬達(da)城玩(wan)。現在，可能還要加(jia)上去萬達(da)廣(guang)場購物。

一個非常有(you)意思的現象是，騰(teng)訊(xun)和京東(dong)(dong)本為一個體系，而蘇(su)(su)(su)寧則與阿里交叉持(chi)股(gu)，騰(teng)訊(xun)和阿里的身(shen)(shen)影同時出現在(zai)一場交易(yi)里，本身(shen)(shen)就十分(fen)罕見。更(geng)直觀的沖突在(zai)于，京東(dong)(dong)與蘇(su)(su)(su)寧是短兵(bing)相接的競爭對手。顯然，萬達(da)商管具有(you)足夠的吸(xi)引力，讓(rang)騰(teng)訊(xun)、京東(dong)(dong)和蘇(su)(su)(su)寧都不糾結了。

針對此次合(he)作，京東相關(guan)人士表示，三方(fang)的(de)合(he)作將(jiang)不僅(jin)僅(jin)限于投(tou)資，騰訊、京東、萬達是無界零售下知人、知貨(huo)、知場的(de)完美組合(he)，三方(fang)將(jiang)共(gong)同(tong)用(yong)智能化技術(shu)為線(xian)下零售重構(gou)成本、效率和(he)體驗(yan)，共(gong)創價(jia)值。

根據(ju)(ju)京(jing)東方面的介紹，此次騰(teng)訊(xun)和(he)京(jing)東將(jiang)在(zai)線(xian)上(shang)運(yun)營、用戶數據(ju)(ju)、移動支付、消(xiao)費金(jin)融、倉儲物流、云業務(wu)等領域與(yu)萬(wan)達商業展開全方位合作。此外，京(jing)東和(he)萬(wan)達的合作，是線(xian)上(shang)和(he)線(xian)下的融合，有(you)助于品牌商覆蓋國內(nei)的主力(li)消(xiao)費群體。

早在2015年(nian)，蘇(su)寧便與萬(wan)達(da)簽署(shu)了連(lian)鎖發展戰略合(he)作協議，這兩(liang)家企業的(de)(de)互補性是非常(chang)明顯的(de)(de)，一個要(yao)在3年(nian)內將門店(dian)擴展到2萬(wan)家，有大量(liang)租(zu)賃(lin)物業的(de)(de)需求；一個要(yao)實現1000家萬(wan)達(da)廣場，又(you)有大量(liang)出(chu)租(zu)房源(yuan)。

與此同時，蘇寧方(fang)面介紹(shao)，此次交易(yi)是(shi)雙(shuang)方(fang)在商業運(yun)營領(ling)域(yu)合作(zuo)的(de)升級版(ban)。雙(shuang)方(fang)將在原有(you)開展的(de)物業租賃合作(zuo)的(de)基(ji)礎上(shang)，推(tui)進(jin)在商業物業、會員數據、金融服(fu)務(wu)(wu)、倉儲物流(liu)、物資采(cai)購等業務(wu)(wu)領(ling)域(yu)的(de)全(quan)面合作(zuo)，共同推(tui)進(jin) 智慧零售 。

萬(wan)(wan)達(da)(da)集(ji)團(tuan)的(de)公告透(tou)露，騰訊將(jiang)推進與萬(wan)(wan)達(da)(da)旗下網(wang)(wang)絡科(ke)技集(ji)團(tuan)的(de)戰略合(he)作。王(wang)健(jian)林應該對萬(wan)(wan)達(da)(da)網(wang)(wang)科(ke)是不(bu)滿意(yi)的(de)，2017年該公司未實(shi)現全(quan)年收入目(mu)標。前(qian)不(bu)久已經傳出，萬(wan)(wan)達(da)(da)網(wang)(wang)科(ke)要進行業(ye)務整體(ti)轉型，暫停現有業(ye)務，出售與IBM合(he)作的(de)萬(wan)(wan)達(da)(da)云項(xiang)目(mu)。

在年會上，王健(jian)林坦言： 我(wo)曾經犯的一(yi)個錯(cuo)誤，就(jiu)是(shi)(shi)給(gei)(gei)了(le)曲德君(jun)太多的錢(qian)(qian)，我(wo)跟一(yi)些企業家討論，他們說當初(chu)網(wang)科少給(gei)(gei)點錢(qian)(qian)，定個投資上限就(jiu)好了(le)。看來(lai)(lai)錢(qian)(qian)不能(neng)給(gei)(gei)得(de)太多。不是(shi)(shi)說網(wang)科沒有(you)做出成績，這一(yi)次跟別人合作談判，使我(wo)和團隊對(dui)網(wang)科有(you)了(le)全新認識(shi)，他們開發(fa)了(le)一(yi)些有(you)用的東西，只是(shi)(shi)這些東西有(you)培育期，還不能(neng)馬上被資本市場(chang)接受。原來(lai)(lai)方向(xiang)也有(you)偏(pian)差，老想大(da)規模來(lai)(lai)做，如果就(jiu)為萬達(da)廣場(chang)、旅(lv)游度假區研(yan)發(fa)，可能(neng)早就(jiu)整出名堂了(le)。

1月初的(de)年會(hui)上，王健林(lin)已經透露，會(hui)成立新網(wang)(wang)科(ke)公司，并引入世界級的(de)互聯網(wang)(wang)巨頭(tou)，他(ta)用(yong)這(zhe)個消息 點 了網(wang)(wang)科(ke)的(de)員工(gong)。現在看來(lai)他(ta)說(shuo)的(de)就是騰訊。

而早(zao)在2014年(nian)8月，萬(wan)(wan)達(da)、騰(teng)(teng)(teng)訊(xun)、百(bai)(bai)(bai)度曾(ceng)共同出資在香港注冊成(cheng)立一家電(dian)商公司，一期總(zong)投(tou)資額50億(yi)元，其中萬(wan)(wan)達(da)持股70%，騰(teng)(teng)(teng)訊(xun)和百(bai)(bai)(bai)度各持股15%，計劃五(wu)年(nian)投(tou)資200億(yi)。該公司就是(shi)飛凡，外界習(xi)慣稱之為 騰(teng)(teng)(teng)百(bai)(bai)(bai)萬(wan)(wan) 。可惜，到了2016年(nian)，騰(teng)(teng)(teng)百(bai)(bai)(bai)萬(wan)(wan)基本無人提及(ji)。萬(wan)(wan)達(da)也承認騰(teng)(teng)(teng)百(bai)(bai)(bai)萬(wan)(wan)失敗。

萬達(da)畢竟是萬達(da)，這家全球最大的(de)商用物(wu)業企業在公告(gao)中強調(diao)，它將(jiang)保持線上線下融合(he)發(fa)展的(de)主導權。

文章編輯：CobiNet(寧波)  
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